有关本案焦点问题的代理意见

尊敬的首席仲裁员、仲裁员及仲裁委领导：

潘智利先生诉浙江五星电器有限公司租赁合同纠纷一案，由于本案涉及的法律关系复杂，仲裁裁决引起的后果也将是非常重大，为了保证本案能够准确认定相关法律关系，本人特别就补充协议等焦点问题表达有关法律意见。

一、2006年5月15日补充协议出台的背景。

由于被诉人五星电器在2006年4月30日之前已经连续亏损三个月以上，因此被诉人于2006年4月30日根据双方房屋租赁合同第14.2条的约定发出“函件”，函件明确告知潘先生有关五星电器鹿城店经营亏损的状态，并明确告知申请人如不能按损失相应的比例降租百分之五十，被诉人将直接按照合同约定行使单方解除权。

申请人收到函件后于2006年5月12日回函，表明其只同意降租百分之五，对此双方差距巨大。后来由于申请人提出要求，双方又再次蹉商，达成了2006年5月15日的补充协议。

二、补充协议的全面的法律含义。

1、被诉人签订补充协议是善意的，是在放弃自己于2006年5月31日前的解除权的情况下达成的。

即使没有补充协议，被诉人也可以直接根据房屋租赁合同第14.2条的规定行使解除权。根据双方房屋租赁合同第14.2条规定，被诉人在连续三个月亏损的状况下，只需要提前不少于一个月的通知，即可解除租赁合同的继续履行。被诉人于2006年4月30日发出“函件”，表明了将依据房屋租赁合同解除双方的租赁合同，条件是申请人如不能明确答复降租百分之五十。所以，申请人的复函使被诉人完全具备了按合同约定行使解除权的实质条件，如果被诉人想解除合同，完全可以在2006年5月31日前直接发出解除函即可，就已经满足了提前一个月通知的时间条件。而这种解除，被诉人根本不涉及是否支付150万租金的问题。

2、双方签订补充协议的时候，被诉人并未违约，更未存在现实的违约责任，因此，补充协议关于不承担违约金的规定是对于150万租金支付时间的重新约定，而非是对尚未发生的逾期付款违约责任的约定。

补充协议中约定的“双方在2006年7月31日前十日内再商定支付给甲方150万租金的相关事宜，乙方未在2006年5月31日前支付此租金，不承担房屋租赁合同中双方约定的违约责任”是双方对于150万租金付款期限的明确更改。既然是不承担违约责任，说明就没有付款义务，结合补充协议的上下文，不支付150万元租金的期限至少可以顺延到2006年7月31前。

假设被诉人是在已经构成延期付款的情况下才与申请人达成补充协议，那么，补充协议的合同意思才有可能被理解为“免除延期付款的违约责任，但不免除付款责任”。但即使这样，这一支付本金的责任，也同样要顺延到至少不早于2006年7月31日的前十日内。因为双方协商是于“2006年7月31日前再商定”，既然还需要再商定，说明付款日期还未明确。根据合同法第62条第4款规定，当履行期限不明确的时候，债权人可以随时要求债务人履行，但需要给予债务人必要的准备时间。由于申请人在补充协议已经明确同意于2006年7月31日前再商定，说明其已经放弃了在2006年7月31日前主张支付本金的权利。此后，假设双方确实不能达成一致的商定意见，申请人也只能于2006年7月31日之后的时间内随时要求被诉人支付本金，却仍然不能主张违约金。由此可见，在被诉人2006年6月7日发出解除函之前，申请人并未主张支付150万的租金，事实上申请人由于签订补充协议而于2006年7月31日前失去主张该150万租金的期限权。

3、补充协议第二款约定“从2008年起的房屋租金的支付时间仍按照房屋租金的约定执行”。该条款更加明确地印证了补充协议第一条第二款是针对的是150万租金的付款时间所作出的更改，而非仅指放弃逾期付款的违约责任。

4、补充协议第三条约定，“本补充协议中未约定的事项仍按照原房屋租赁合同执行”。这一条说明签订补充协议时被诉人是保留了解约权，这一法律后果应当为申请人所明知。

三、退一步讲，即使被诉人构成根本性违约，那么根据房屋租赁合同中关于根本性违约金的特别约定以及合同法可预见损失的规则，本案可预见的最大损失也只能为12个月的租金。

根据合同法第113条的规定，当一方当事人构成违约时，其赔偿额不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。本案双方合同约定，如出现根本性违约，其违约金为12个月的租金。这就是本案当事人订立合同的可以预见到的最大损失额。从承租人角度，本案行使解约权会发生两种情况：

1、根本性违约解除合同

在没有连续三个月亏损的状况下，被诉人单方解除合同构成根本性违约，则最大赔偿损失额为12个月租金，已经预付的租金不足12个月的应当补足12个月，超过12个月租金的部份则应当退回。因为，根本性违约所设定的违约金为守约方最大获赔额，除非守约方拿出充足的证据证明其损失高于根本违约金。

2、连续亏损状态下行使解除权

当承租人发生连续三个月亏损的情况下，承租人可以利用合同的约定，在下一个交款日的前一天行使解除权，那么最少的承担的不退还租金的损失为3个月租金。根据房屋租赁合同5.1条计算，为于2008年3月20日前一天及此后的每隔三个月的前一天解约。而最多损失预付租金损失的是8个月零21天的预付租金，即于2006年5月31日解约。

由此可见，本案根本性违约情况下的12个月租金损失是承租人最大可以预见的损失。如果仲裁庭认可被诉人是有权解约，但却在被诉人已经损失8个月零14天的租金的前提下，却另行要求被诉人再预付半年租金150万元，这将远远超过合同当事人在订立合同时可预见的最大损失额。如按照这样的裁决思路，将彻底剥夺被诉人在有权解约情况下的选择权以及最大可预见损失的抗辩权及违约责任过重的降低请求权。

四、本案房屋租赁合同第14.2条第二款中约定的“但乙方已预付甲方的房租甲方不予退还”，这一条款中的“已预付的房租”指的是已经实际支付的租金，而并非未实际预付的租金。因此，当承租人符合合同解除权的情况下，另行要求承租人再支付未来将预付的租金显然不符合这一条款的含义。

五、申请人按房屋租赁合同约定提供450万元发票是被诉人支付150万租金的前提条件。因450万租金发票至今未提供，因此后面的150万租金支付条件未成就。

根据合同第5.1条规定，申请人应于2006年5月31日的前十日提供相应的发票，而被诉人将于收到发票之日起的十日内向申请人支付上述150万元租金。但本案申请人并未按合同约定提供发票，双方于2006年5月15日的补充协议中也未约定改变提供450万发票作为支付150万租金的前提条件。因此，无论是否存在补充协议，本案被诉人均无支付150万租金的义务。而时至今日，温州市地税局已经通知被诉人提供发票并禁止被诉人销户，对这些情况，被诉人早已强烈要求申请人提供实收的300万租金发票，申请人都不予理睬。

所以，因申请人不提供450万元发票（在除合同前未提供发票），本案被诉人即使到目前都尚无支付150万元租金的义务，仲裁庭不能越过合同条款赋加被诉人额外的合同责任及法律责任义务。既然是申请人未尽义务在先，当然应当由其承担不利的法律后果，这是符合先履行抗辩权原则的。

综上所述，本案被诉人于2006年6月7日解除合同是有权解约，完全符合合同的条件，申请人要求被诉人承担300万元违约责任及50万元装修期租金完全没有法律及事实依据。而对于申请人要求的150万元租金，由于申请人自身的义务尚未履行，并且双方还通过补充合同明确约定将期限延后，其根本无权要求另行支付150万元租金，故本案被诉人解约的理由是充分的、坚强的，完全符合法律及合同的约定，也应当得得到仲裁庭的全部支持。申请人所诉没有法理支持，请求仲裁庭驳回其申请请求。

在此，恳请仲裁庭能够认真考虑本代理人的意见，以促成法律的正确适用。因为作为仲裁案件，毕竟只留给当事人一次机会，因此正确的分析及认定法律关系并作出正确的仲裁地裁决其意义及影响将十分长远而巨大。为此，不胜感激。

谢谢。

　　　　　　　　　　　　　　　代理人：浙江万向光明律师事务所

　　　　　　　　　　　　　　　律师：屠友先

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年3月23日