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民事研究  
杭州律师提醒大家购买商品房的合同陷阱
作者:佚名 文章来源:本站原创 点击数: 更新时间:2015-2-6 13:48:12
  前几年房地产很火热,近年虽然杭州的房价优点下跌,但是买房子仍然是人们生活一个重要事情,尤其是准备结婚的婚房。我们普通人购房,一生可能至多也就一、两次,而面对精于此道的开发商或销售商来说,的确我们购房者(或称业主)的购房、验房知识太“业余”了、甚至初次购房者可能根本就不懂怎样购房和验房便一头闯进“售楼部”去了。而购房者缺乏房屋买卖法律常识和签约、验房经验,在签房屋买卖合同或者收房中疏忽一些合同上或房子质量、配套、环境上的瑕疵,导致后期与开发商产生纠纷的案例比比皆是。
  现在商品房买卖的一级市场(新房买卖),由于开发商要将商品房买卖合同向住建局备案,基本上采用的都是官方提供的格式文本,里面的合同条款是比较完备的、对买卖双方都是比较公平的。不过律师提醒广大购房者几点:
  1、不要轻率和开发商签署补充协议、对正式房产买卖合同中空出来由开发商填写(手写体或打印体)的补充条款内容也要仔细研判,如遇吃不透的地方,除了要求开发商或销售商进行详细说明之外,最好进行相关法律咨询后再确认是否认可协议内容。关键内容上,宁可不买,也不妥协,否则后患无穷(比如:殷律师见过这样一个条款“如果由于购买方个人原因致使银行贷款未通过审批,则购买方承诺在多少日之内全额一次性付清购房款”,答应这条之前,您一定要仔细考虑清楚了--自己有没有能力全额付款,不然您的什么定金、意向金、首付款很可能打了水漂白白给开发商做了贡献)。
  2、在收房时,应该查验开发商是否已经取得了该项目的竣工验收备案表;如果是住宅的,开发商还需要提供住宅工程质量分户检查验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等必备文件,对只提供复印件的,购房者要求开发商签章后留存复印件。如果开发商无法提供这些文件,购房者有权拒绝收房,由此产生的延期交房责任由开发商承担。
  3、购买商铺时,开发商往往会以其和购房者签订反租意向书为条件,促进其商铺的销售,这时购房者除了谨慎考察该商铺的投资前景之外,还应该要求与开发商签署正式的“租赁协议”或者“租赁合同”,而非“租赁意向书”或者“投资意向书”,以免扯皮,最好再办理公证手续,确认房屋租赁合同的法律效力,以更好地维护自己的权利。
  4、最好从初次接触开发商或销售商之时便全程录像(偷录也有法律效力),殷律师是强烈主张这样操作的。因为往往开发商在签约之前极尽鼓动忽悠之能事,将楼盘及配套设施、环境、发展远景描绘的一片锦绣,将楼盘及周边的缺陷刻意忽略或掩盖,但等到您签了约、掏了钱,发觉上当之后,开发商或销售商又矢口否认或模糊前面的讲过的很多东西。不少购房者就是因为拿不出证据而吃了大亏,维权艰难。全程录像可以有效防止此类事情发生。
  如果万一上述这些方法仍然没有挡住购房者收房后发现利益受损,在与开发商交涉之前,最好先去咨询一下专业的杭州律师,有经济能力的业主最好带着律师去和开发商交涉、谈判,争取利益最大化,以较小的法律服务消费来换取较大的利益维护成果;不要自己搞不下去了再来请律师,那样也许会错失良机--前面开发商无意识说过的某些话、来不及掩饰的某些把柄,也许就再也不会出现了,那么律师可能也无能为力了,您的损失可就大了。
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