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近些年来，商品房的价格不短攀升，由此产生的业主与开发商的纠纷也越来越多，眼下人们最为关心的就是有关房产的质量，交付及办理产权的纠纷的解决。
本所经过挑选，就接手的有关此类方面的案子选出一个较为典型的案例。
原告诉被告某房地产公司商品房销售合同违约纠纷一案，于2004年9月提起诉讼，下城区人民法院受理后于同年12月公开开庭进行了审理，原告委托我所庞越、屠友先律师参加诉讼，本案现以审理终结。
原告诉称，1999年12月17日原被告签订商品房销售合同约定，原告向被告购买国都公寓2幢1套面积138平方米的房屋，并应于实际交房之日起180日内创造原告办理三证的条件。合同生效后，直至2001年7月30日被告才将房屋交付给原告，并因其自身原因一直未能办理综合验收，直到2003年7月20日才通知原告办理产权证书。原告认为被告逾期提供办证条件系违约责任。诉请判令被告赔偿原告逾期办证违约金74418元并承担本案受理费。
被告某房地产公司辩称，国都公寓于2003年4月22日就已通过综合验收，可以办理房屋权属证书，而原被告在2001年8月1日已对办理产权证的时间作了重新约定，约定在房管部门对房屋的测绘工作完成后、原被告双方结清全部房款后，被告再协助原告办理产权证，因而原告的诉讼请求缺乏事实依据，要求判令予以驳回。
下城区人民法院在查看了双方提供的证据后，认定了有关事实。原被告所签订的商品房销售合同为双方当事人的真实意思表示，且内容合法，应确认为有效，对于原被告双方均有约束力。按照合同约定被告应在2002年1月26日前为原告办理房屋“三证”准备好条件，而被告实际上直至2003年7月20日才通知原告可以办理房屋“三证”，因此应承担相应的违约责任。对被告认为双方在所签订的补充合同中已对提供办理房屋“三证”条件的时间进行了变更的意见，法院认为补充协议为被告起草并提交给业主的格式合同，如果被告签订补充协议的目的是为了对提供办证条件的时间进行重新约定的话，应对此向原告予以充分的说明。但从补充协议内容来看被告对变更条件并未进行充分说明，因而即使被告认为协议中关于“待房款全部结清后，甲方（即被告）将协助乙方（即原告）办理产权证。”的内容是对原办证条件约定的变更的话，该部分内容依法亦应被确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：
被告某房地产有限公司支付给原告违约金74418元，本案受理费由被告承担。
对于这一判决，被告某房地产公司不服，认为自己与被原告于2001年8月1日签订的补充协议并非格式合同，且在此时原被告已完成交付房屋手续，原告已入住的情况下完全可以在要求被告按原合同条款履行和签订该协议之间作出自由选择。原被告就办证事项重新达成协议完全出于自愿，是双方协商达成一致的合意，且协议内容单一，对被告协助办证的条件予以明确约定，即在房款全部结清后办理。在这种情形下，应当可以认定原告对协议内容清楚明了的。
原告认为，该补充协议为被告单方打印制作，其内容也仅是被告的单方意思表示，而且被告对补充协议内容没有对原告充分说明。事实上该协议免除了被告所应承担的义务，该协议明显为格式合同，根据合同法的相关规定，应确认为无效。故原审判决正确，请求维持原判。
二审法院经审查后认为，根据合同法的规定，格式合同在免除提供格式合同一方主要义务的情况下，应被确认为无效。本案所涉补充协议，形式上有被告单方打印制作，内容上为被告的单方意思表示，而且在没有对原告充分说明协议内容的情况下，变更了自己协助办证条件，免除了其因逾期办证所应承担的违约责任，故该补充协议符合格式合同应被确认为无效合同的条件，该相关内容应依法确认为无效。被告上诉的理由，二审法院不予采纳。最后，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，驳回上诉，维持原判。 | 
